전월세 계약 전
꼭 확인할 것 10가지
- 계약 전 확인사항 10가지 — 체크리스트
- 계약서 작성 시 주의사항
- 계약 후 반드시 해야 할 3가지
- 깡통전세 판별법
- 자주 묻는 질문
계약 전 꼭 확인할 것 10가지
계약서에 도장을 찍기 전, 아래 10가지를 반드시 확인하세요. 하나라도 빠뜨리면 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요.
등기부등본 확인 — 계약 당일 발급 필수
집주인이 실제 소유자인지, 근저당권·가압류·압류 등 선순위 채권이 얼마나 있는지 확인해요. 반드시 계약 당일 발급한 최신 등기부등본으로 확인해야 해요. 며칠 전 것은 그 사이 변동이 생겼을 수 있어요.
건축물대장 확인 — 불법건축물·용도 체크
무허가 건물이나 불법으로 용도 변경된 건물은 주택임대차보호법 적용을 받지 못할 수 있어요. 건축물대장상 용도가 주거용인지, 계약서 주소와 일치하는지 확인해야 해요.
집주인 신분 확인 — 등기부등본 소유자와 일치해야
계약 당사자가 등기부등본·건축물대장상 소유자와 동일한지 신분증으로 확인해요. 대리인이 나온 경우 집주인의 인감증명서, 인감 날인 위임장, 대리인 신분증을 모두 확인해야 해요.
주변 매매가·전세가 시세 확인 — 깡통전세 주의
내가 낼 보증금이 주변 시세 대비 적정한지 확인해요. 전세보증금이 매매가의 70%를 넘으면 깡통전세 위험이 높아요. 선순위 근저당·보증금까지 더하면 집값을 초과할 수 있어요.
선순위 채권 확인 — 근저당·임차권 총액 계산
등기부등본에 기재된 근저당권, 전세권, 선순위 임차 보증금을 모두 더해요. 이 금액이 집값(매매가)에서 뺐을 때 내 보증금이 남아야 안전해요. 선순위 채권이 많으면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요.
집주인 세금 체납 여부 확인
집주인이 국세·지방세를 체납하면 해당 주택이 경매에 넘어갔을 때 세금이 보증금보다 먼저 변제돼요. 보증금 1,000만원 초과 시 임대인 동의 없이도 납세증명서를 열람할 수 있어요.
공인중개사 자격 확인 — 정상 영업 중인지 확인
무등록 중개업자는 법적 보호를 받기 어려워요. 계약을 진행하는 공인중개사가 정상 등록된 영업 중인 중개사인지 반드시 확인하세요.
전입세대 열람 — 선순위 임차인 확인
이미 그 집에 살고 있는 선순위 임차인이 있으면 경매 시 그 사람이 먼저 보증금을 가져가요. 임차인 현황을 꼭 확인해야 해요.
관리비 항목 확인 — 월세보다 비싼 관리비 주의
관리비에 포함된 항목(인터넷·TV·전기·수도·청소 등)과 포함되지 않은 항목을 계약 전에 명확히 확인하세요. 관리비가 월세보다 비싼 경우도 있어요. 계약서에 관리비 항목을 명시하도록 요청하는 게 좋아요.
전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사)의 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 계약 전에 미리 확인하세요. 집값 대비 보증금 비율이 높은 집은 보증 가입이 거절될 수 있어요.
계약서 작성 시 꼭 챙겨야 할 것들
📋 계약서 작성 체크포인트
① 표준계약서 사용 — 법무부·공인중개사협회 배포 주택임대차 표준계약서를 사용하세요. 임차인 보호 특약이 미리 포함돼 있어요.
② 보증금·계약금·잔금 금액과 날짜 확인 — 임대인과 협의한 금액과 날짜가 계약서에 정확히 기재됐는지 확인하세요.
③ 특약사항 기재 — 관리비 항목, 수리 책임 범위, 중도 해지 조건, 계약 갱신 조건 등을 특약으로 구체적으로 적어두세요.
④ 계약서 사본 보관 — 계약서 원본은 반드시 임차인이 보관하고, 중개사에게만 맡기지 마세요.
⚠️ 계약서에 없는 약속은 법적으로 보호받기 어려워요! 구두로 한 약속은 나중에 분쟁 시 증명하기 어려워요. 중요한 내용은 반드시 계약서 특약사항에 서면으로 기재해두세요.
계약 후 반드시 해야 할 3가지
| 순서 | 할 일 | 이유 및 방법 |
|---|---|---|
| 이사 당일 | 전입신고 + 확정일자 | 대항력·우선변제권 확보. 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청 |
| 계약일 후 30일 이내 | 전월세 신고 | 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 법적 의무. 주민센터 또는 부동산 거래관리시스템 |
| 입주 후 가능한 빨리 | 전세보증금 반환보증 가입 | 보증금을 못 돌려받을 경우 보증기관이 대신 반환. HUG(1566-9009) 또는 HF |
✅ 전입신고와 확정일자는 이사 당일 바로 해야 해요! 하루라도 늦으면 그 사이에 집주인이 근저당을 설정하면 내 보증금이 후순위로 밀릴 수 있어요. 이사 당일 주민센터 방문이 원칙이에요.
깡통전세, 이렇게 판별하세요
깡통전세란 집값 대비 보증금이 너무 높아 집이 경매에 넘어가도 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말해요. 계약 전 반드시 아래 계산을 해보세요.
🧮 안전 여부 계산법:
집 매매가 - 선순위 근저당 - 선순위 임차 보증금 > 내 보증금
예시: 매매가 3억원 / 근저당 1억원 / 선순위 임차 5,000만원
→ 3억 - 1억 - 5,000만원 = 1억 5,000만원
→ 내 보증금이 1억 5,000만원 이하여야 안전해요.
⚠️ 전세가율 70% 초과 물건은 주의! 전문가들은 전세보증금이 매매가의 70%를 넘으면 깡통전세 위험이 높다고 경고해요. 시세 대비 보증금이 지나치게 낮거나 높은 매물은 반드시 의심하고 꼼꼼히 확인하세요.
이런 경우는 어떻게 되나요?
📞 전세 관련 무료 상담: 전월세종합지원센터 ☎02-2133-1200 (평일 09:00~20:00, 주말 10:00~16:00) / 마이홈 포털: myhome.go.kr / 전세 임대 포털: jeonse.lh.or.kr
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