등기부등본 보는 법 완벽 가이드
갑구·을구·표제부 쉽게 해석하기
📅 2026년 기준 | ⏱ 읽는 시간 약 7분 | ✅ 법원 등기정보광장 자료
등기부등본이란?
등기부등본은 부동산(토지·건물)의 법적 권리 관계를 기록한 공식 문서예요. 집주인이 누구인지, 대출이 얼마나 있는지, 압류가 있는지 등을 확인할 수 있어요.
📌 등기부등본 3단 구조
📋 표제부 — 부동산 기본 정보 (소재지·면적·구조)
👤 갑구 — 소유권 관련 사항 (집주인이 누군지)
💰 을구 — 소유권 외 권리 (근저당·전세권 등 빚 관련)
📌 출처: 법원 등기정보광장(iros.go.kr), 대법원 인터넷등기소, 국토교통부 (2026년 기준)
표제부 — 부동산 기본 정보
표제부는 내가 계약하려는 부동산이 맞는지 기본 정보를 확인하는 부분이에요.
| 항목 | 확인 사항 |
|---|---|
| 소재지·지번 | 계약서 주소와 일치하는지 확인 |
| 건물 구조·면적 | 실제 계약 면적과 일치하는지 |
| 건물 용도 | '주거용'인지 확인 (근생건물은 주거 보호 약함) |
갑구 — 집주인 관련 위험 신호 체크
| 항목 | 의미 | 위험도 |
|---|---|---|
| 소유권이전등기 | 최종 소유자 확인 (계약 상대방과 일치?) | 문제없음 ✅ |
| 가압류·압류 | 집주인 채무로 법원이 처분 제한 | 위험 ❌ |
| 가처분 | 소유권 분쟁 진행 중 | 위험 ❌ |
| 경매개시결정 | 이미 경매 진행 중 | 매우 위험 ❌❌ |
⚠️ 갑구에 가압류·압류·경매 있으면 절대 계약하지 마세요! 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요.
을구 — 근저당·전세권 확인
을구가 가장 중요해요! 근저당 금액 + 내 보증금이 집값의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금을 못 받을 수 있어요.
| 항목 | 의미 |
|---|---|
| 근저당권 | 은행 대출 담보. 채권최고액이 실제 대출액의 1.2배 수준 |
| 전세권 | 기존 세입자의 전세권 등기. 선순위 확인 필수 |
| 채권최고액 계산법 | 채권최고액 ÷ 1.2 ≒ 실제 대출잔액 (대략) |
✅ 안전 공식: (근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집값 < 70%이면 비교적 안전해요. 이 비율이 높을수록 보증금 회수가 어려워져요.
자주 묻는 질문
Q. 등기부등본은 어디서 발급받나요?
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인 발급 가능해요. 1건당 700원이에요. 계약 당일 날짜로 발급한 최신 등기부등본을 확인해야 해요.
Q. 집주인이 다르면 어떻게 하나요?
등기부등본 갑구의 소유자와 계약 상대방이 반드시 일치해야 해요. 다르다면 대리인인지 확인하고, 위임장·인감도장·인감증명서를 꼭 받아야 해요.
Q. 계약 후 집주인이 바뀌면 보증금 돌려받을 수 있나요?
전입신고+확정일자를 받았다면 새 집주인에게 대항력을 행사해서 보증금을 청구할 수 있어요. 이사 직후 전입신고와 확정일자를 꼭 받으세요!
📌 본 글은 법원 등기정보광장(iros.go.kr), 대법원 인터넷등기소, 국토교통부 자료 기반으로 작성됐습니다.
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