전월세 확정일자·전세보증보험
완벽 가이드 — 보증금 지키는 법
📅 2026년 기준 | ⏱ 읽는 시간 약 8분 | ✅ HUG·HF·국토교통부 자료
📋 목차
- 확정일자란? 받는 방법
- 전입신고 + 확정일자 = 대항력과 우선변제권
- 전세보증보험이란? HUG·HF·SGI 비교
- 보증보험 가입 조건·절차·비용
- 계약 전 반드시 체크할 것
- FAQ
확정일자란? 어떻게 받나요?
확정일자는 임대차계약서에 법적 날짜를 찍어주는 것이에요. 이것이 있어야 보증금을 돌려받는 우선순위가 생겨요. 이사 당일 바로 받아야 해요!
📌 확정일자 받는 방법
① 주민센터 방문 — 임대차계약서 지참, 즉시 발급 (수수료 600원)
② 법원 공증사무소 — 업무 시간 내 방문
③ 임대차 신고 — 부동산 거래 신고로 자동 부여 (2021.6.1 이후 계약)
✅ 이사 당일 순서: 이사 완료 → 전입신고 + 확정일자 동시 신청. 다음 날 오전 0시부터 효력이 생겨요. 당일 자정 전에 반드시 완료하세요!
📌 출처: KB국민은행 Think, 뱅크샐러드, 한국주택금융공사(hf.go.kr), 주택도시보증공사(khug.or.kr) (2026년 기준)
전입신고 + 확정일자 = 내 보증금 지키는 방패
| 권리 | 필요 조건 | 효과 |
|---|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 실제 거주 (점유) | 집이 팔려도 새 집주인에게 보증금 청구 가능 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 경매 시 확정일자 날짜 순서대로 우선 배당 |
| 최우선변제권 (소액) | 대항력 + 보증금 소액 기준 충족 | 다른 채권자보다 먼저 일정 금액 배당 |
⚠️ 전입신고 후 이사가면 대항력 소멸! 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료 후 이동해야 해요.
전세보증보험 — HUG·HF·SGI 비교
전세보증보험은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 먼저 돌려주고 집주인에게 청구하는 상품이에요. 선택이 아닌 필수예요!
| 기관 | 한도 | 특징 |
|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 수도권 7억원 비수도권 5억원 |
가장 많이 이용. 개인 집주인만 가능. 모바일 3% 할인 |
| HF (주택금융공사) | HUG 보증 전세대출 이용자 | 전세자금대출 이용자 전용. 보증료 저렴 |
| SGI (서울보증보험) | 한도 제한 없음 | 고가 아파트 적합. 보증료 높음. 민간기업 |
💡 집주인 동의 필요 없어요! 2018년 2월부터 집주인 동의 없이 전세보증보험 가입이 가능해요. 다만 보험 가입 사실은 집주인에게 통보돼요.
보증보험 가입 조건·절차·비용
📋 가입 조건
✅ 전입신고·확정일자·실제 거주 (대항력 구비)
✅ 계약 기간의 절반(1/2)이 지나기 전에 신청
✅ 공인중개사가 중개한 계약 (HUG 기준)
✅ 주택가격의 126% 이내 보증금 (공시가 140% × 90%)
보증료 계산: 보증금액 × 보증료율 × 계약기간/365
| 예시 조건 | 보증료 계산 |
|---|---|
| 보증금 2억원, 2년 계약, 보증료율 0.112% | 672,000원 (월 약 28,000원) |
| 보증금 3억원, 2년 계약, 보증료율 0.115% | 약 1,035,000원 (월 약 43,125원) |
계약 전 반드시 체크할 것
⚠️ 이것만은 꼭 확인하세요!
① 등기부등본 확인 — 근저당·압류·가압류 여부 체크 (계약 당일 발급)
② 전입세대열람 — 선순위 세입자가 있는지 확인
③ 건축물대장 확인 — 주거용인지 확인 (근생건물 주의)
④ 보증금 비율 — 주택가격의 80% 이하인지 확인
자주 묻는 질문
Q. 묵시적 갱신이 되면 보증보험을 새로 가입해야 하나요?
네! 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 집주인에게 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 돼요. 이 경우 기존 보증보험으로는 보상받지 못해요. 갱신 후 새로 가입해야 해요.
Q. 보증금을 못 받으면 어떻게 신청하나요?
계약 종료 후 1개월이 지나도 보증금을 못 받으면 보증기관에 보험금을 청구해요. 임차권등기명령을 신청해서 등기 완료 후 이사하면 대항력이 유지돼요.
Q. 이사 후 전세보증보험을 가입할 수 있나요?
계약 기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있어요. 전세가율이 높은 경우 시세가 떨어지면 가입이 거절될 수 있으니 이사 직후 바로 가입하는 게 가장 안전해요.
📝 도움이 됐다면 전월세 계약 앞둔 지인들에게 꼭 공유해주세요! 다음엔 중고거래 세금 내야 하나요? 알려드릴게요 😊
📌 본 글은 KB국민은행 Think, 뱅크샐러드, 한국주택금융공사(hf.go.kr), 주택도시보증공사(khug.or.kr), 한국AI부동산신문(2026.02) 자료 기반으로 작성됐습니다.
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